Financovanie investičného zámeru (projektu) cez privátne investovanie (mimo banku)

Financovanie projektu bankou 

Financovanie projektu samozrejme závisí od veľkosti projektu a financií potrebných na jeho uskutočnenie. Pri menších projektoch postačia vlastné úspory, prípadne pôžička od rodiny a známych. Pri väčších a finančne náročnejších projektoch sa štandardne podnikatelia v prvej fáze obracajú so žiadosťou o financovanie projektu na svoju banku. Naša skúsenosť je však taká, že pokiaľ nemáte dostatočnú niekoľkoročnú históriu, mimoriadne zaujímavé obraty, dostatok vlastných zdrojov a zaujímavé ručenie je financovanie projektu bankou skôr výnimkou. Taktiež či banka bude váš projekt financovať závisí od toho aký "projekt" máte na papiery. Ak ide o developerský projekt v Bratislave a spĺňate vyššie uvedené podmienky, z bánk a podmienok si budete môcť vyberať. Treba si však uvedomiť, že banky sú veľmi konzervatívne a ak nepôjde o "overený biznis", jeho financovanie bankou je skôr výnimkou. Aké sú teda ďalšie možnosti ak máte zaujímavý projekt no banka vám nechce poskytnúť pôžičku na jeho realizáciu. 

Financovanie projektu cez kapitálový trh 

V zahraničí je bežné že ďalšou možnosťou financovania po tom čo zlyhajú vlastné úspory, pôžička od rodiny, obchodných partnerov či banky je využitie kapitálového trhu. Žiaľ, na Slovensku  je zatiaľ kapitálový trh málo rozvinutý, a financovanie projektov cez „verejné“ upisovanie akcií je skôr výnimkou. Do popredia sa preto „tlačia“ finančné nástroje ako napr. zmluvy o investíciách, zmenkové programy, firemné dlhopisy a iné. Tieto formy ako prvé začali využívať „finančné skupiny“ no v praxi sa stretávame s dopytmi po financovaní projektov týmto spôsobom čoraz častejšie. 

Cieľom tohto článku je upozorniť aj na ďalšie možnosti financovania investičných a podnikateľských projektov. Nižšie uvedený text nemá záväzný charakter, je skôr voľnou úvahou o možnom financovaní projektov „ mojim pohľadom“. Každý mechanizmus financovania má svoje pravidlá, reguláciu, a v neposlednom rade od neho závisí postavenie investora a rozsah jeho práv. V texte nižšie si popíšeme z možných spôsobov financovania. Privátne - privátnejšiu formu investovania, ktorá je viac voľná a nepodlieha presným reguláciám a verejné financovanie, ktoré už podliahe reguláciam a je striktnejšie. 

V tomto prípade získate peniaze od privátneho investora, ktorý investuje finančné zdroje do konkrétneho, vami predstaveného projektu. Ako konkrétne bude projekt špecifikovaný je už na dohode medzi vami a investorom. Investor môže poskytnúť peniaze za účelom nákupu a predaja konkrétnej nehnuteľnosti, čo by som aj z dôvodu istoty investora odporučil. Investor sa môže cítiť istejšie, keď vie do ktorej konkrétnej nehnuteľnosti svoje peniaze investuje. Alternatívou je že, investor investuje peniaze za účelom nákupu a predaja nehnuteľností bez konkretizácie nehnuteľnosti. 

Výhody tohto spôsobu investovania - jednoduchosť a participácia investora na projekte 

Výhodou tohto mechanizmu je jednoduchosť a absencia nutnosti určovať fixný výnos. Možná je variabilita, kedy sa napr. stanoví dolné minimum výnosu, ktorý investor dostane vždy a čo „sa zarobí“ nad rámec môže byť len „plusom“. Možností, ako stanoviť podmienky výnosu je mnoho, závisia hlavne na dohode a kreativite podnikateľa a samotného investora.

Výhodou tohto spôsobu financovania - privátneho investovania je, že sa dá riešiť napr. „len“ zmluvným mechanizmom bez nutnosti ingerencie tretej strany. V podstate by investor prostredníctvom zmluvy o poskytnutí investície participoval na projekte. Investor je v právnej rovine viac menej podnikateľom, de facto sa podieľa na podnikateľskom riziku, a teda jeho výnos z projektu vie byť jednoducho vypočítaný (napr. vrátenie investície plus jej zhodnotenie, pričom zhodnotenie sa vypočíta ako výnos z projekt mínus vynaložené náklady na dosiahnutie projektu (napr. kúpa pozemku, marketing, následný predaj). Aby mal Investor väčšiu právnu istotu (a celkom pocit „bezpečia“), tak sa mu napr. prevedú akcie spoločnosti, na ktorú „by sa posadil“ samotný projekt.

Už viete aké sú orientačné podmienky privátneho investovania. Ako ho ale uchopiť v praxi? Ako založiť firmu, ako nastaviť podmienky. Nižšie uvádzame jeden zo spôsobov je ako po "technickej stránke" možné riešiť privátne investovanie do konkrétneho projektu: 

1. Založenie materskej  a. s. - napr. SUPR BIZNIS a.s.  – zakladateľom akciovej spoločnosti by ste boli vy - podnikateľ - nositeľ myšlienky - ten kto projekt vymyslel a pripravil. ( V praxi musí aspoň jednu akciu vlastniť aj iná fyzická či právnická osoba - napr. manželka, iný rodinný príslušník)
2. Založenie tzv. účelovej - projektovej a. s. napr. SUPR DEVELOPER BIZNIS a.s. - teda firmy, na ktorú sa daný investičný zámer zrealizuje – jej zakladateľom a akcionárom by bola materská a. s. - teda firma SUPR BIZNIS a.s.
3. Zmluva o investícii medzi účelovou, projektovou a. s. a investorom – v rámci nej je definovaná povinnosť investície ako aj jej vrátanie s výnosom (lehota sa dá určiť zmluvou, taktiež limit klienta, napr. že nebude uhrádzať straty v projekte a vyplatí sa mu len to čo do projektu vložil bez toho, aby kryl straty, atď.) Vo veľkej miere ide o podobnosť so zmluvou o tichom spoločenstve.
4. Prevod akcií v projektovej/účelovej a. s - v našom prípade SUPR DEVELOPER BIZNIS a.s. z materskej a. s. teda SUPR BIZNIS a.s. (ktorá je zakladateľom a 100% akcionárom) na investora – napr. JANKA ČIERNEHO teda zabezpečenie, aby investor prostredníctvom akcií, čiže nepriamo „spoluvlastnil“ projekt, keďže samotný projekt (nadobúdanie práv) bude „posadený“ na projektovú a. s.

Hlavný rozdiel medzi privátnejším investovaním uvedeným vyššie a verejným investovaním je, že v tomto prípade je konkretizáciu nepodstatná.V prípade tohto druhu financovania projektu investor prenecháva podnikateľovi peniaze za účelom ich zhodnotenia. Investor však požaduje vždy v termíne splatnosti nejaký fixný výnos a vrátenie istiny. Prijaté peniaze môže podnikateľ použiť aj do viacerých svojich projektov. Nevýhodou tohto spôsobu financovania, kedy investor nemá postavenie podnikateľa je, že nastáva regulácia štátom a to v podobe Národnej banky Slovenska, a inštitútov finančného trhu ako obchodník s cennými papiermi, samostatný finančný agent, podriadený finančný agent, atď..

Pri tomto spôsobe financovania by klient nemal  znášať straty projektu, nakoľko de facto nejde s podnikateľom do spoločného projektu, podnikania, ale mu „len poskytne peniaze“ s úmyslom ich vrátenia s fixným výnosom (ako napr. terminovaný vklad v banke). Pri tomto druhu financovania však musíte kooperovať s obchodníkom s cennými papiermi, napr. bankou, resp. inou spoločnosťou, ktorá by zastrešovala pokyny na obchod s finančnými nástrojmi. Finančnými nástrojmi sú napríklad zmenky, či firemné dlhopisy.

Už viete aké sú orientačné podmienky verejného investovania. Ako ho ale uchopiť v praxi? Ako založiť firmu, ako nastaviť podmienky. Nižšie uvádzame jeden zo spôsobov je ako po "technickej stránke" možné riešiť privátne investovanie do konkrétneho projektu: 

1. Založenie akciovej spoločnosti– zakladateľom by ste boli vy ako tvorca podnikateľského plánu - investičnej príležitosti
2. Voľba formy peňažných nástrojov (napr. zmenky, firemné dlhopisy), objem emisie, podmienky emisie
3. Voľba obchodníka s cennými papiermi, ktorý by so spoločnosťou podpísal komisionársku zmluvu – tento obchodník by zastrešoval predaj finančných nástrojov spoločnosti, teda v praxi by mu investor dával pokyn na nákup investičného nástroja (zmenka, dlhopis) od emitenta, ktorým je spoločnosť. Obchodník s cennými papiermi by zabezpečoval spísanie investičného dotazníka s investorom a viac menej všetky formálne záležitosti týkajúce sa regulácie. Investori by na jeho účet posielali ich investície – teda mal by v prospech spoločnosti založený účet a to za účelom transakcií, obchodu s finančnými nástrojmi.

Osobne by som zo začiatku v prípade nutnosti nižšieho objemu financií preferoval postup v zmysle bodu - privátnejšie financovanie – je to jednoduchšie a oveľa lacnejšie. Podnikateľ si investorov musí samozrejme zo začiatku „zháňať po vlastnej osi sám“, ale za to nemusí uskutočňovať „verejné oslovenie“ a teda nebude ani potrebovať činnosť obchodníka s cennými papiermi na akvizície „cudzích, verejných investorov“ s nutnosťou regulácie. Výhodou privátnejšieho investovania je aj jeho lepšia predajnosť, nakoľko investor chce počuť „príbeh“, teda chce vedieť, čo sa zhruba s jeho peniazmi bude diať a do čoho investuje, teda na čom participuje (v článku spomínané pomenovanie, konkrétnosť projektu). To platí o to viac pre prípad, kedy podnikateľ „začína“ ako neznámy subjekt bez mena. Ak sa podnikateľovi osvedčí postup podľa bodu 1, tak logicky získa nielen skúsenosti, ale aj „dôveru trhu“ a môže na to „nadviazať“ a začať aj „verejné oslovovanie“ investorov podľa bodu 2.

Pre ďalší rast projektu  môže podnikateľ samozrejme k privátnejšiemu investovaniu pridružiť aj verejnejšie investovanie (vyšší objem investície, kde sa emisia týmto spôsobom môže stať už rentabilnou).